IUSI Guatemala 2026: Impuesto Único Sobre Inmuebles, cómo calcular y pagar

Si tienes casa, apartamento, terreno o local comercial en Guatemala, probablemente debes el Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI). Es el tributo nacional sobre la propiedad inmobiliaria, pero en la práctica lo consultas, liquidas y pagas ante tu municipalidad con base en el avalúo catastral del predio.

Mucha gente lo confunde con el ISR que declara ante la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT). Son capas distintas: el IUSI grava el hecho de ser propietario; el ISR grava la renta que obtienes, por ejemplo, si alquilas ese mismo inmueble. Pagar uno no te exime del otro.

Esta guía te explica cómo funciona el IUSI en 2026, cómo se aplican las tasas progresivas por rangos de valor, cómo aprovechar descuentos municipales de pronto pago y qué errores evitar antes de comprar, vender o presupuestar el costo anual de tu patrimonio inmobiliario.

Dueños de vivienda en Guatemala, Mixco, Villa Nueva, Antigua o cualquier municipio que quieran entender cuánto pagarán de IUSI y cuándo conviene hacerlo. Inversionistas con varios inmuebles que necesitan sumar la carga por tramos sin subestimar el impacto acumulado.

Pymes con local propio o bodega a nombre de la empresa o del socio, y arrendadores que deben separar el IUSI del ingreso por alquiler que luego tributa en ISR. También compradores que quieren hacer due diligence municipal antes de firmar.

Al terminar tendrás ejemplos numéricos con quetzales, un checklist operativo, respuestas a preguntas frecuentes y claridad sobre la diferencia entre obligaciones municipales (IUSI) y obligaciones ante la SAT.

El IUSI es un impuesto anual sobre bienes inmuebles ubicados en Guatemala: viviendas, apartamentos, locales comerciales, oficinas, terrenos urbanos y rurales, y en general cualquier derecho de propiedad inscrito que la ley incluya en la base gravable.

La normativa establece tasas progresivas por rangos de valor del inmueble; no es un porcentaje único para todos los predios. A mayor avalúo catastral, suben los tramos aplicables y el impuesto deja de ser simbólico.

Existen exenciones y tratamientos especiales para ciertos casos (por ejemplo, algunos inmuebles de entidades exentas o predios por debajo del umbral del primer tramo). Confirma tu situación con la boleta municipal y, si el monto es alto, con un contador local.

El marco legal del IUSI es nacional, pero la recaudación y el servicio al contribuyente los ejecuta cada municipalidad. Guatemala capital, Mixco, Quetzaltenango o Escuintla pueden tener portales distintos, calendarios de descuento distintos y ventanillas con formatos diferentes.

Tu referencia operativa es la municipalidad donde está ubicado físicamente el inmueble, no donde vives ni donde tienes tu NIT. Si tienes casa en un municipio y bodega en otro, son dos obligaciones independientes.

La SAT no emite la boleta de IUSI ni recibe ese pago. Si alguien te dice que "con declarar ISR ya cubriste el predial", está mezclando obligaciones que se controlan por separado.

La base del IUSI es el valor del inmueble determinado según el avalúo catastral vigente que tenga registrado el municipio. Ese valor puede diferir del precio de mercado o del monto por el que compraste el predio.

Identifica tu inmueble con la matrícula registral, el número de finca o el código catastral que aparezca en recibos anteriores. Sin ese dato, es fácil pagar el IUSI de otro predio o quedarte con deuda sin saberlo.

Si construiste, ampliaste o cambiaste el uso del inmueble, el avalúo puede actualizarse en los procesos de revisión catastral del municipio. No asumas que el valor se congela para siempre solo porque no has recibido aviso.

El IUSI se calcula aplicando tasas progresivas por rangos sobre el valor del inmueble. En términos simplificados, suele existir un tramo exento o de tasa cero hasta cierto monto, luego tramos con tasas crecientes (por ejemplo 0,2%, 0,6% y 0,9% sobre porciones del valor, según la tabla legal vigente).

No multipliques todo el avalúo por un solo porcentaje: cada fracción del valor cae en su tramo. Por eso dos casas con avalúos parecidos pueden pagar montos distintos si una está justo en el límite de un rango superior.

La boleta que genera tu municipalidad es la referencia oficial. Las calculadoras informales en internet sirven solo para estimar; antes de comprar o vender, pide el monto exacto en ventanilla o portal municipal.

Supón una casa habitacional con avalúo catastral de Q 4.500.000. En la estructura típica por rangos, los primeros Q 2.000.000 pueden estar exentos y el excedente hasta Q 20.000.000 tributar al 0,2%.

Sobre Q 2.500.000 (4.500.000 − 2.000.000) aplicarías 0,2%: Q 5.000 anuales de IUSI antes de descuentos municipales. En dólares, con tipo de cambio ilustrativo de Q 7,80/USD, son unos USD 641 al año.

Si tu municipalidad ofrece 10% de descuento por pago en enero, pagarías Q 4.500 en lugar de Q 5.000. Ese ahorro parece pequeño en una vivienda modesta, pero en cartera de varios inmuebles se vuelve material.

Apartamento con avalúo Q 18.000.000. Tramo exento: Q 2.000.000. Sobre el tramo de Q 2.000.001 a Q 20.000.000 (Q 16.000.000) aplicas 0,2%: Q 32.000. Como no supera Q 20.000.000, no entras aún al tramo del 0,6%.

IUSI anual estimado: Q 32.000 (~USD 4.103). Si lo pagas fuera del periodo de pronto pago, pierdes el descuento y posiblemente generas recargos por mora.

Para un arrendador que cobra Q 6.500 de renta mensual (Q 78.000 al año), el IUSI representa cerca del 41% de un mes de alquiler. Conviene presupuestarlo en enero, no descubrirlo en marzo cuando ya gastaste la caja.

Local comercial con avalúo Q 45.000.000. Primeros Q 2.000.000 exentos. De Q 2.000.001 a Q 20.000.000: Q 18.000.000 × 0,2% = Q 36.000. De Q 20.000.001 a Q 45.000.000: Q 25.000.000 × 0,6% = Q 150.000.

IUSI anual total: Q 186.000 (~USD 23.846). Una pyme que usa el local como activo fijo debe registrarlo como gasto operativo recurrente, no mezclarlo con IVA ni con costo de mercadería.

Si el título está a nombre del socio y no de la sociedad, el IUSI lo paga quien aparece como propietario; documenta el contrato de arrendamiento interno o la cesión de uso para que contabilidad y flujo de caja cuadren.

Muchas municipalidades guatemaltecas aplican descuentos por pago anticipado, frecuentemente en enero o en una ventana corta al inicio del ejercicio fiscal. El porcentaje exacto y las fechas cambian según acuerdo municipal; consúltalo cada año.

Marca en tu calendario la fecha límite con margen: los portales pueden fallar el último día y perder el descuento es dinero que no recuperas. Si administras varios predios, prioriza el de mayor monto cuando la caja esté ajustada.

Combina este recordatorio con el calendario tributario de Nompli para no mezclar el vencimiento del IUSI con declaraciones de IVA o ISR ante la SAT.

IUSI: impuesto municipal sobre la propiedad inmueble, con tasas progresivas por rangos de avalúo. ISR: impuesto sobre la renta ante la SAT; si alquilas, los ingresos por renta tributan aquí. IVA: impuesto al consumo en operaciones gravadas; el IUSI no genera crédito fiscal de IVA.

Tener la casa al día con IUSI no significa estar al día con Declaraguate, retenciones o pagos trimestrales de ISR. Son controles distintos con autoridades distintas.

Si proyectas tu carga fiscal anual, usa la calculadora de ISR para la renta y mantén el IUSI como línea separada de patrimonio inmobiliario en tu presupuesto.

Paso 1: reúne matrícula, DPI del propietario y recibos del año anterior. Paso 2: ingresa al portal municipal o acude a ventanilla de recaudación con esos datos. Paso 3: verifica avalúo, tramos aplicados y monto antes de pagar.

Paso 4: si estás dentro del periodo de descuento, paga por transferencia, tarjeta o caja según opciones habilitadas y guarda comprobante legible. Paso 5: descarga o solicita constancia de paz y salvo si la necesitas para trámite notarial, crédito hipotecario o venta.

Evita gestores no autorizados que piden contraseñas bancarias. Usa solo canales oficiales de tu municipalidad y conserva PDF o foto del recibo con fecha, monto y número de operación.

Antes de comprar, pide constancia de paz y salvo del IUSI o verifica en ventanilla que no existan periodos impagos. La deuda municipal puede transferirse operativamente al comprador o frenar el cierre notarial.

Compara avalúo catastral vs precio de compraventa. Un avalúo muy bajo te da IUSI barato hoy, pero riesgo de actualización mañana; uno muy alto comprime tu yield si alquilas.

Proyecta el IUSI del primer año completo en tu flujo de caja. Si financias con banco, algunos productos exigen predio al día como condición del desembolso o de la fianza.

Si tu negocio opera en local propio, el IUSI es costo fijo anual comparable al seguro o mantenimiento. Inclúyelo en el presupuesto de enero junto con obligaciones ante la SAT.

Cuando el inmueble está a nombre del socio o de un familiar, la obligación legal de pago sigue siendo del titular registral. La empresa puede reembolsar el gasto, pero necesitas soporte documental claro para contabilidad y auditoría.

No confundas patente de negocios, basura o otros tributos municipales con el IUSI: pueden coexistir y tener calendarios diferentes en la misma alcaldía.

Cada predio genera su propia boleta en su municipio de ubicación. No existe un "IUSI nacional consolidado" que pagues en un solo portal para todo el país.

Arma una tabla simple: municipio | matrícula | avalúo | IUSI estimado | fecha descuento | pagado (sí/no). Un responsable interno debe cerrar esa tabla cada enero.

Inversionistas con cartera diversificada suelen subestimar el tramo alto en un solo activo premium mientras descuidan mora en un terreno de bajo monto; ambos errores cuestan, uno en caja y otro en legal.

Los terrenos sin construcción también pagan IUSI sobre el valor del suelo según catastro. Mantener un lote años esperando plusvalía tiene costo anual explícito que debes modelar.

Cambios de uso, subdivisiones o construcciones nuevas pueden disparar revisiones de avalúo. Declara mejoras cuando el municipio lo requiera; omitirlas puede generar ajustes retroactivos.

Guarda planos, permisos de construcción y facturas de obra: no reemplazan la boleta, pero ayudan si impugnas un avalúo que consideres desproporcionado.

Si no pagas en plazo, las municipalidades aplican recargos, intereses o gastos de cobro administrativo según su reglamento. La deuda se acumula por ejercicio y puede crecer más rápido de lo que imaginas.

Antes de vender, regulariza. Muchos notarios piden evidencia de pago o convenio vigente. Si debes varios años, pregunta por facilidades de pago documentadas, no por arreglos informales sin recibo.

Desconfía de boletas enviadas por WhatsApp sin verificar en portal oficial. El fraude de "predial falso" existe y el perjudicado sigues siendo tú ante el municipio.

Aplicar una sola tasa al avalúo completo ignorando los rangos progresivos. Pagar en la municipalidad equivocada porque confundes domicilio personal con ubicación del predio. Perder el descuento de enero por postergar "hasta después de Semana Santa".

Creer que alquilar el inmueble transfiere al inquilino la obligación del IUSI: salvo pacto contractual explícito y control, el propietario sigue siendo responsable ante el municipio. Mezclar IUSI con ISR: pagar uno no cubre el otro.

Comprar sin paz y salvo, descubrir deuda oculta y enterarte tarde que el banco no desembolsa hasta regularizar. Usar calculadoras de internet con tasas desactualizadas y presupuestar mal una inversión.

1. Inventario de inmuebles: matrícula, municipio, titular registral. 2. Descarga o solicita avalúo vigente y monto de boleta por predio. 3. Calcula tramos manualmente si quieres validar la boleta municipal.

4. Identifica fechas de descuento por pronto pago en cada municipio. 5. Paga y archiva comprobante PDF con respaldo bancario. 6. Solicita paz y salvo si hay venta, sucesión o crédito en curso.

7. Separa el monto del IUSI del presupuesto de ISR/IVA SAT. 8. Revisa el calendario tributario para coordinar caja. 9. Si alquilas, cruza IUSI pagado con ingresos declarados en ISR.

Nompli no reemplaza la boleta municipal, pero te ayuda a no tratar el IUSI como un impuesto olvidado mientras cumples con IVA e ISR ante la SAT. Centraliza recordatorios y organiza tu calendario fiscal en un solo lugar.

Usa el calendario tributario para planificar enero y evitar choques de caja con obligaciones de Declaraguate. Si alquilas o tienes ingresos mixtos, combina con la calculadora de ISR para ver el panorama completo.

La ventaja es operativa: menos sorpresas, más tiempo para negociar descuentos y cerrar paz y salvo antes de una compraventa.

Las tasas por rangos, exenciones, plazos y descuentos pueden cambiar por reforma legal o acuerdo municipal. Los ejemplos numéricos usan quetzales y un tipo de cambio ilustrativo; no constituyen asesoría fiscal ni legal.

Confirma siempre el monto en la municipalidad donde está ubicado tu inmueble y valida con contador o abogado inmobiliario antes de decisiones de compra, venta o reclasificación de avalúo.

Nompli ofrece contenido educativo para mejorar tu cumplimiento; la fuente definitiva del IUSI es la normativa vigente y la boleta oficial emitida por tu municipio.

En Guatemala, el cumplimiento no empieza en el formulario: empieza en cómo separas caja, papeles y decisiones. Si mezclas la cuenta personal con la del negocio, SAT verá una historia confusa aunque tú sepas qué pasó.

Define un dueño interno del expediente (tú o alguien del equipo) y una fecha de cierre 5 días antes del vencimiento oficial. Ese buffer evita carreras en Ciudad de Guatemala y en cualquier ciudad donde operes.

Usa el calendario tributario solo como apoyo educativo: la fuente normativa sigue siendo sat.gob.gt. Nompli ordena alertas; no presenta ni declara por ti.

Escribe en una hoja de una página: NIT, régimen, obligaciones activas de IVA y de ISR, y canal de FEL. Si no cabe en una página, tu proceso todavía es ruido.

Entra a sat.gob.gt con el usuario correcto, verifica notificaciones y confirma que tu NIT y actividad coinciden con lo que operas hoy. Un perfil desactualizado genera rechazos y cruces innecesarios.

Guarda capturas o PDF de acuses con fecha en una carpeta por período. Si mañana la SAT pide evidencia, no deberías buscar en Descargas ni en chats.

Prueba el acceso 7 días antes de cada vencimiento relevante. Credenciales vencidas el día del envío son un error evitable, no un imprevisto.

Si alguien más presenta por ti, documenta el mandato o la autorización vigente. Prestar la clave en un mensaje no es gobierno interno.

Cierra el universo de FEL emitidos y recibidos del período. Sin esa lista, el cálculo de IVA es una estimación disfrazada de declaración.

Revisa anulaciones, notas de crédito y rechazos. Cada excepción necesita una nota de impacto: monto, impuesto y si ya afecta lo declarado.

Cuadra ventas del sistema o Excel contra lo autorizado electrónicamente. La diferencia más cara es la que descubres después del acuse.

Confirma tipologías, contingencias y plazos en sat.gob.gt. Esta guía es operativa; no inventa tasas ni sustituye instructivos de SAT.

Cada cobro gravado debería disparar una reserva mental o real de IVA. Si gastas ese dinero en nómina o inventario, el vencimiento se convierte en crisis aunque el negocio venda.

Para ISR, los anticipos y retenciones diluyen el golpe, pero solo si los registras. Una constancia perdida es un crédito que no puedes usar con comodidad.

Estima escenarios con la calculadora de IVA y la calculadora de ISR como apoyo educativo. Los números oficiales salen de sat.gob.gt y de tu contador.

Separa una cuenta o subcuenta para impuestos. Mezclar todo en una sola tarjeta ensucia la defensa y tu propia lectura de rentabilidad.

Si te retienen, archiva constancias con NIT, período y monto alineados a la factura. Un desfase de mes vuelve lento el acreditamiento.

Si tú retienes, eres responsable del entero y de la información ante SAT. Fallar aquí genera sanción propia, aparte del impuesto principal.

Acuerda precios sobre base bruta cuando la operación dispare retención. Cobrar un neto inventado distorsiona margen y papeles.

Haz una conciliación mensual: facturado vs cobrado vs retenido. Esa tríada evita sorpresas en el cierre de ISR o de IVA.

Un gasto útil para ISR necesita vínculo con la actividad y soporte aceptado (FEL cuando corresponda). El extracto bancario solo prueba que pagaste, no que sea deducible.

Vehículo, viajes, comidas y casa-oficina son zonas grises: usa criterio conservador y prorrateo documentado si aplica. SAT no premia la creatividad narrativa.

Multas, consumo personal y documentos a nombre de terceros son candidatos a rechazo. Sepáralos como no deducibles antes del cierre.

Etiqueta cada compra el mismo día. Pedir corrección documental tres meses después suele ser imposible.

Caso A: vendes servicios B2B en Ciudad de Guatemala y el cliente pide FEL con datos completos. Si emitiste mal el NIT del receptor, corrige con el mecanismo oficial antes de declarar IVA.

Caso B: compras insumos con comprobante a nombre personal. Aunque pagaste de la cuenta del negocio, el crédito o la deducción pueden caer. Pide reemisión a nombre correcto.

Caso C: tuviste contingencia de FEL. Documenta el protocolo vigente en sat.gob.gt, la regularización y el impacto en el período. El silencio operativo no defiende.

Caso D: te retuvieron y no pediste constancia. El mes siguiente no improvises un Excel: recupera el soporte o asume que el acreditamiento será más lento.

Nombra carpetas por período (AAAA-MM), no por final_final. Dentro: emitidos, recibidos, retenciones, banco, acuses y notas de trabajo.

Una sola persona aprueba el envío a SAT. Si el equipo es chico, separa en el tiempo: armar un día y enviar al siguiente.

Cuando cambies de software de FEL, exporta históricos. Cambiar de proveedor no autoriza a perder XML o equivalentes.

Revisa usuarios del portal y del facturador cada trimestre. Cuentas de gente que ya no trabaja ahí son riesgo de seguridad y de cumplimiento.

Tu precio ya incluye la carga real de IVA e ISR? Sabes cuánto apartar por cada cobro? Tu NIT y actividad reflejan lo que vendes hoy?

Puedes reconstruir un mes completo en dos horas con evidencias? Si no, el crecimiento solo multiplica el caos ante SAT.

Tienes contador o criterio claro para zonas grises? Esta guía ordena operación; no reemplaza asesoría en Guatemala.

Tu calendario interno está escrito o solo vive en la cabeza del fundador? Lo no escrito no escala.

Copia solo las obligaciones que te aplican: IVA, ISR, retenciones e informativas si corresponden. El calendario genérico de redes suele sobrar o faltar.

Agenda una fecha interna 5 días antes y otra de revisión 7 días antes. El día oficial es para enviar, no para descubrir errores.

Las multas en Guatemala duelen más por desorden y retraso que por desconocer un detalle técnico. Un acuse archivado cierra el ciclo; un PDF en el celular no.

Si el mes fue anómalo (pico de ventas, inversión grande, contingencia de FEL), deja una nota de una frase. Te servirá en el anual y en cualquier requerimiento.

1) Universo de FEL cerrado. 2) Ventas y compras conciliadas. 3) Banco vs facturado. 4) Retenciones con constancia. 5) Estimación de IVA e ISR. 6) Envío en sat.gob.gt. 7) Acuses archivados.

Si un ítem falta, no improvises el envío para cumplir. Documenta la salvedad y corrige antes; presentar mal suele costar más que presentar un día después con orden (cuando el plazo aún lo permita).

Comparte el expediente con tu contador en un solo enlace o carpeta por período. Hilos de WhatsApp no son un sistema de control.

Repite el mismo orden cada mes. La disciplina aburre, pero es lo que sobrevive a una revisión de SAT.

Gastar el IVA cobrado, omitir notas de crédito, declarar sin conciliar FEL y perder acuses son el combo más caro en pymes de Guatemala.

También duele usar un NIT o razón social incorrecta en compras: el crédito se cae aunque el pago sea real.

Presentar el último día con wifi inestable no es estrategia. Adelanta el cierre y deja el día oficial como colchón.

Copiar tasas o tratamientos de foros sin contrastar en sat.gob.gt genera decisiones frágiles. Esta guía no publica alícuotas inventadas a propósito.

Tu precio debe absorber impuestos reales y costos ocultos (pasarela, comisiones, tiempo de cobranza). Si solo miras el bruto, el neto te sorprende cada mes.

Para sueldos o retiros, distingue bruto, retenciones, aportes y neto. Una calculadora educativa ayuda a conversar; la liquidación oficial sigue reglas de SAT.

Revisa rentabilidad después de impuestos apartados, no antes. Un mes con caja alta y reserva fiscal cero es una trampa.

Vuelve a estimar cuando cambie tu mix de clientes B2B/B2C o cuando empieces a emitir FEL con más volumen.

Nompli centraliza comprobantes, vencimientos y reportes de revisión para que armes el mes con datos, no con memoria. No presenta declaraciones ni valida FEL ante SAT por ti.

Úsala junto al checklist fiscal mensual y al checklist de facturación electrónica cuando apliquen.

El criterio profesional autorizado sigue siendo tuyo y de tu contador. La herramienta organiza; la norma vigente en sat.gob.gt manda.

Si operas en más de un país, no copies el playbook de Guatemala a otro mercado: cambia NIT, FEL y calendarios. Empieza de nuevo con el perfil local.

Semana 1: limpia NIT, accesos a sat.gob.gt y carpeta del mes. Semana 2: cierra FEL y banco. Semana 3: estima IVA e ISR. Semana 4: presenta con margen y archiva acuses.

Si llegas a la semana 4 sin universo electrónico cerrado, no improvises cifras: documenta el bloqueo y corrige antes del envío cuando el plazo lo permita.

Repite el playbook tres meses seguidos. El hábito importa más que un tutorial perfecto.

Cuando el volumen suba, añade un revisor distinto al preparador, aunque sea tú mismo al día siguiente.

Antes de contratar, abrir sucursal o subir precios, cierra un mes completo con evidencias: FEL, banco, retenciones y acuses en sat.gob.gt. Si ese mes no se reconstruye en dos horas, el crecimiento solo multiplica el desorden ante SAT.

Define un indicador simple: porcentaje de cobros con reserva de IVA e ISR apartada. Si baja de tu meta interna, pausa gastos discrecionales hasta recuperar el hábito.

Documenta excepciones (contingencia de FEL, cliente que no da NIT, proveedor con factura inválida). Sin minuta, el mismo error vuelve el mes siguiente.

Revisa con tu contador solo las zonas grises, no todo el Excel. Llegar con expediente ordenado abarata la hora profesional y reduce sorpresas en Ciudad de Guatemala.

Contenido educativo para pymes y freelancers en Guatemala. No sustituye leyes, resoluciones, instructivos ni avisos de SAT. Confirma siempre en sat.gob.gt.

Los procedimientos, formularios y criterios pueden cambiar. Antes de un envío crítico, verifica pantallas y plazos oficiales del período en curso.

Nompli no es autoridad tributaria ni despacho: no presenta, no firma y no sustituye asesoría local autorizada.

Si tu caso mezcla exenciones, comercio exterior, nómina o regímenes especiales, pide revisión profesional antes de improvisar con esta guía.